世联开发流程及经济测算讲义

开发流程及经济评价顾问课程讲义：版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2012.01.08本报告是严格保密的。本门课程的目的了解房地产项目开发决策和流程环节掌握经济评价及其在决策中的作用课程分两节，预计时间 3 个小时；课程将会结合实际的案例和现象作剖析，与大家展开研讨。2本报告是严格保密的。我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和经济评价，有什么实际应用关于开发流程：什么时间干什么事？什么事情谁来办？怎么办最好？环节容易出什么问题？流程对开发商的影响是什么？关于经济评价：评价哪些指标？评价用在什么地方？如何进行评价？3本报告是严格保密的。课题一：开发决策和流程环节4本报告是严格保密的。房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为如何？土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理资源获取资源加工资源流通及再流通房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。所以房地产的问题也是出在流通环节上！5本报告是严格保密的。土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？市场未来预期；项目或区域发展预期；规划条件的市场实现及经济实现；开发商企业发展战略和机会成本；竞争对手的情况分析。政府出让土地的方式拍卖、招标、协议；（挂牌属于拍卖方式的一种）什么情况之下用什么方式？招标将会增多目前的现象：北京双限、深圳背负 15% 返还指标等6本报告是严格保密的。土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理现有的土地政策的问题单一的供应主体导致的信息不对称；政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失；价高者得的土地分配制度。土地拍卖中的黑马——对项目发展预期的不同导致战略型高价——建业郑州北市区地块；（不在土地本身）转型企业高价——产业企业进入房地产；（利润期望低）资金密集型无地企业——金地龙华地块；（恶狼扑食型）非理性企业拿地——众多非成熟企业。（一介莽夫）7本报告是严格保密的。地块分析市场态势售价预测开发模式利润预期初步地价地价变量变量分析变量分析最高竞拍价最可能地价最乐观...