目录 1.最优治理机制在上市公司商业地产方向的团队建设中运用 2.商业综合体项目选择与风险控制 3.城市综合体项目定位 4.城市综合体融资组合模式 5.城市综合体的产品创新与成本控制 6.城市综合体的资金收回与价值最大化 7.城市综合体开发的战略联盟与连锁开发战略 一、最优治理机制在上市公司商业地产方向的团队建设中运用 1. 上市公司纷纷进军商业地产行业 由于优质商业地产提供稳定的租金收益和经营收益，国内许多上市公司投入到商业房地产的开发，例如华润集团从 2003 年开始成功开发了深圳华润万象城，开创了深圳进入大型购物中心时代；世贸集团在上海南京东路开发了上海世茂国际广场，紧邻上海的政治文化心脏地带 ——人民广场。世茂国际广场的主楼楼高 333 米，堪称「浦西第一高楼」。整幢建筑物由 3 个相对独立又相互联系的建筑单体组成，项目占地面积 1.30 平方米，总建筑面积约 17 万平方米，主体塔楼共 60 层，裙楼共 10 层，开放式广场面积近 2,000 平方米。 上海世茂国际广场项目主要由一家超五星级酒店，以及豪华商场两组物业组成。主体塔楼第 8 至 60 层为五星级酒店——上海世茂皇家艾美酒店 (Le Royal Meridien Shanghai)，共有770 间宽敞舒适的客房。 该项目是典型的城市综合体，属于回报率较高的收租型物业，对于上市公司现金流拥有良好的贡献。 2.商业地产团队的激励和约束机制 大量商业地产项目的出现需要高水平的商业地产团队，新摩尔公司加大了商业地产高级人才培养力度，2006 年开始新摩尔公司总经理杨宝民先生担任清华大学商业地产客座教授，先后培训 300 多名商业地产高级人才，同时帮助进军商业地产项目的上市公司进行专题培训和长期指导。通过对多家上市公司团队的培训和调研，发现存在如下典型的公司治理机制问题： （1）担心优秀商业经营高级人才加入团队排挤自己的位置，董事会领导普遍缺乏商业地产经验，在用人上出现偏差，董事会在战略驾驭能力方面不够。 （2）经理人根据自己专长进行商业项目定位，而不是根据消费者需要。 （3）不能针对商业地产行业特点对经理人团队进行有效激励，导致团队高层的频繁变动。 鉴于城市综合体等商业地产项目的特点，作者推荐新摩尔公司总结的治理机制方案： （1）完善董事会成员结构，增加商业地产专家作为独立董事，增强董事会对商业地产行业特性的把握。 （2）鼓励经理人团队以可持续经营作为出发点，根据项目定位与招商对团...
