抵押物管理中存在的租赁风险与防范由于目前经济处于下行期，已经出现了不少抵押物恶意租赁的案件， 让银行无法实现抵押权，造成信贷资金损失。一、抵押权与租赁权相关法律规定1、《担保法》第 48 条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的， 应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。本款主要规定，抵押 人为告知主体，而现实操作中由银行进行告知，同时抵押前设定的租 赁权不受抵押特权设定的影响。2、最高人民法院《关于适用＜ 中华人民共和国担保法＞若干问题 的解释》第 65 条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，抵押权实 现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。抵押权人 在实现抵押物权后，抵押前设定的租赁权可以执行到租赁合同约定的 租赁到期日，不受担保物权变化影响。3、《物权法》第 190 条规定“订立抵押合同前抵押财产已租赁 的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的， 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”二、恶意租赁的类型1、设定抵押登记前已将抵押物租赁而未告知银行，误导银行放 贷；2、抵押物设定抵押登记后租赁，取得巨额租金，租期长，悬空 抵押权；3、抵押物设定抵押权后，为套取巨额租金，倒签租赁合同，规避法律。三、恶意租赁对实现抵押权存在的难题1、抵押登记前已租赁的，租赁合同有效。根据现行《担保法》 和《物权法》相关规定，抵押权无法对抗租赁权，即“买卖不破租赁”。 但租赁权的长期存在，抵押权形同虚设：一是承租人可主张优先购买 权，二是抵押物拍卖难度加大，很少有买受人同意购买租赁多年的资 产；三是抵押物的价值会大打折扣。2、抵押登记后租赁的，租赁合同抵押期限内有效，失效部分损 失应当赔偿。《物权法》第 190 条规定：“抵押权设立后抵押财产租 赁的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。应该说与银行的抵押 权不相冲突，虽然承租人也知道，抵押人办理抵押登记后租赁的，租 赁合同对于受让人没有约束力，租赁合同失效。但是承租人也有对抗 的理由，一是承租人是善意，假装不知道租赁的资产设定了抵押；二 是有偿承租，合同失效则租金返还及损失赔偿；三是租赁人逃匿或无 其他资产。承租人诉求不能得到满足时，将矛盾转嫁银行，誓死不交 出承租资产，无可奈何。3、恶意串通无法查证，只能按有效处理。由于目前没有严格执 行《租赁合同》的登记制度，银行无法查清租赁合同签署时间的真实 性。一旦出租人与承租人...
