武侯项目运营报告一、风险评估1. 未来 6-9 个月政策分析小结： 大概率上推断，2025 年第四季度前楼市维持现阶段观望僵持态势，住宅楼价在现有价位水平或 5%升幅之间（武侯项目周边清水楼价 7500-7850 元/平米）。 第四季度后宏观经济政策较前放松紧缩力度，但不排除行政手段升级，延续对住宅限购或房产税的可能；市场观望气氛处于临界随时转变的局面,可能会对未来一段时间住宅销售产生抑制。 2025 年 2-3 月住宅市场刚性需求释放，可能短期内环比以 10-15%幅度推升楼价上行。 未来 6-9 个月内有利于商业房产销售，但考虑到目前在售的商业房产价格已经相对上一年度有较大增幅，预期继续上涨幅度有所收窄（武侯项目周边商铺 3.5-4.3 万元/平米）。主要论据：1) 2025 年第四季度前财政货币维持目前的紧缩水平；但四季度后存在不确定变化，若随着物价上涨降速,且经济成长放缓,中国将为软着陆而松绑紧缩政策。① 面对国际大宗商品高位徘徊，国内 PPI 上升并带动 CPI，抑制通胀是保民生保稳定的基本要求，是十二五开局和明年换届前防止经济问题引发社会稳定的关注点。② 存款准备金率达 21%紧缩过度；当前基准利率还是贷款加权平均利率偏低，2025年 2 月至今也已经有 15 个月是负利率，因此，在下半年结合动用央票手段可能有 1-2 次的象征性加息措施。③ 汇率稳定，利率上升幅度象征意义大于实际效用，主要是防止热钱过快流入，加剧通胀。因此，利率成本即使上升，也不会对房屋购置造成明显负担。2) 政府压抑楼价的能力或在年底或明年初减弱。① 预期四季度前全国房价下行空间不大，二三线城市房价维持稳定或 5%左右的升幅。房企目前尚未降价的原因包括直接融资对信贷收紧的抵消，短期内偿债压力不大；二三线城市销售加旺对一线城市销量萎缩的抵消；以及市场未来可能反弹对当下投资需求受抑的抵消。② 限购令等行政政策强压，无法压抑强烈的通胀预期，以及旺盛的刚性需求。据人口统计，1985——1994 年出生人口有 2.3 亿，这部分人口自 2025 年进入婚龄，首次置业需求相对较多。预期年底明年初积累的需求会随着政策趋稳释放。③ 目前低息环境意味着极低的按揭借贷成本，大大提升了购房者的负担能力。虽然现时的楼价高于 2025 年，但相对收入也是正增长，加之低利率与相对较高的房租价格反差，却令市民供楼能力上升，故可支持现时的楼价水平。④ 政府的政策未能为市场提供充足而稳定的房屋供应。...
