房地产商融资之变在金融市场中，融资，远不止表面意思上的“聚集资金”那般单纯，它更是一种资源配置的过程，而有效的融资渠道，无疑是房地产商在当前银根紧缩的情况下最关心的事。2005年将成为房地产商融资模式实现创新的开局之年。目前，除银行贷款外，还有信托、基金等多种渠道供选择。而究竟选择哪种融资方式，从来就没有标准答案和绝对的优劣之分，关键是当下的房地产商适合哪种融资方式及其规则。今年4月份，央行提高了存款准备金率0.5个百分点。仅一周后，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。这是继以降低银行信贷风险为初衷的“121号文件”和《商业银行房地产贷款风险管理指引》出台以来，国家对房地产行业进行宏观调控的又一记“重拳”。统计显示，房地产作为资金密集型产业，70%以上的资金来自银行贷款。如今，常规的银行融资渠道门槛骤然提高，使得高度依赖银行贷款的房地产开发商资金普遍吃紧。面对“银根”紧缩，如何有效地拓宽融资渠道已经成为业内外普遍关注的问题。①融资瓶颈从何而来没有资金就没有房地产。银行贷款仍是房地产融资的重要渠道，而银行放贷的谨慎态度，在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈一个不争的事实：没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金。因此，房地产开发企业最关心的问题便是融资。通常情况下，开发商无法在项目开发初期便在合理范围内取得银行的贷款承诺，为一年一次的筹款行为颇费周折；与此同时，银行对贷款的控管措施也难以到位，对销售回款的控制仅限于纸上规章。由于近年来投资过热，开发商因银行筹款比例过高，自酬资金到位情况较差，房地产行业被列入信贷高风险行业。银行在贷款期限、贷款额度、担保方式等方面的规定限制繁多，在一定程度上造成了房地产融资的瓶颈，同时也阻碍了银行放贷业务的开拓。一位不愿意透露姓名的房地产开发商告诉记者，眼下银行的房地产信贷总量正在减少，并且银行的评定标准也越来越严格。为了防范风险，银行越来越注重房地产企业的稳健发展，即使是知名企业，倘若开发项目过多、涉及的行业过杂，也不易获得银行贷款。银行贷款，仍是房地产融资的重要渠道。这种谨慎的态度，引发了人们对资金短缺的担忧。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜在接受记者采访时表示，房地产开发商到底短缺多少资金，现在还是个未知数。据悉，从“121号文件”至今年央行再次提高准备金率，房地产投资规模一直没有下降，从投资增速数据看，整个房地产市场并没有出现银行收紧信贷后资金短缺的现象。她认为，银行紧缩对房地产开发商来说，影响肯定是有的，但并没有业内所说的那么大。开发商除了外源融资，还可依靠内源融资。银行提高存款比例后，对开发商内源融资能力的要求更高，这有利于中国房地产行业的发展。此外，汪利娜还表示，目前各商业银行的贷款增幅虽然有所下降，但绝对额仍是增长的。好的房地产项目马上就能售出并实现资金回笼，资质好的地产商也没有出现资金短缺的问题。②房地产信托跑步前进因常规的银行融资方式受限，房地产信托成为开发商们的新宠。“信托+银行”模式成为中国当前房地产企业的主流融资模式。由于常规的银行融资方式受限，房地产开发商不得不寻求新的融资途径。在经过一段时间的试探之后，房地产信托开始在全国范围内释放出巨大的能量，发行量高速增长，成为开发商们的新宠。据北京成业行房地产经纪有限公司投资顾问事业部发布的2004年全国房地产投资信托市场分析，2004年全年全国房地产信托发行额为111.74亿元，与2003年的发行额相比，翻了将近一倍。近日来，房地产信托项目受到了市场的热烈追捧。今年3月，由北京国际信托投资公司推出的“住邦2000商务中心二期信托计划”规模不超过5000万元，发售仅半天时间便销售一空，甚至有客户专程从上海、青岛、天津赶来认购；联华国际信托投资公司继3月刚刚推出“联信·宝利”中国优质房地产投资信托计划后，4月6日又宣布推出“联信·宝利”2号优先受益权产品，发行总额度预计为8000万元，其中面向社会公开发售的优先受益权产品占80%；5月9...
