论土地政策参与房地产宏观调控的创新VIP免费

第1页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共9页论土地政策参与房地产宏观调控的创新陈伯庚提要：土地市场是宏观调控的对象，而土地政策又是宏观调控的手段。土地政策参与房地产经济宏观调控，是颇具中国特色的创新。本文分为三大部分，其要点是：（一）土地政策参与宏观调控的意义在于，有利于控制房地产经济规模和速度，有利于调整供求结构和稳定房价，促进节约集约高效利用土地。其独特优势是，政府可以国有土地所有权代表和行政机构双重身份，综合运用多种调控手段，实现较好调控效应。（二）土地政策参与房地产宏观调控已取得初步成果，主要问题是：土地资源的利用率低，浪费严重；地方政府过于依赖“土地财政”，土地供求失衡，违法违规用地严重。其成因在于土地市场调控体制机制不健全，执行不力，影响调控效果。（三）强化土地政策调控作用的建议是，坚持节约集约高效利用土地的指导思想，完善土地资源配置的体制机制，建立土地政策体系，健全土地法制建设，加强对政府行使土地职能的监督管理。本文的新意是从调控手段创新的角度论证土地政策。土地是人类生存和经济社会发展的基础，也是宏观调控的重要手段，运用土地政策参与宏观调控是中国宏观经济管理中的重大创新。由于房地产与土地密不可分，土地政策在房地产经济宏观调控中的作用显得更为突出。本文在探索土地政策参与宏观调控理论依据的基础上，揭示当前存在的一些缺陷与不足，分析其成因，提出改进的措施和建议，以期对强化土地政策的调控作用，促进房地产业持续稳定健康发展有所裨益。一、土地政策参与宏观调控的意义和独特优势土地政策参与宏观调控，是房地产经济调控手段的进一步丰富和完善，开创了一种新颖的调控方式，对于调节房地产供给和需求的平衡、供给结构的协调、房价的基本稳定和整个调控目标的实现，具有多方面的意义和作用。第2页共9页第1页共9页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共9页其一，有利于控制房地产经济的规模和速度，促进供给和需求平衡。房地产是土地和房屋建筑物的统一体。土地作为建筑地块是房地产的物质载体，各种房地产产品都必须负载于土地之上。土地是房地产开发活动最基础性的物质资源和条件，具有稀缺性、不可再生性和不可替代性。任何房地产的开发建设都离不开土地，以致可以说掌控了土地，也就从源头上控制了房地产开发建设的总规模和发展速度。当房地产供不应求的时候，便增加土地供给，扩大房地产开发投资，增加房地产产品供给；反之，当房地产供过于求的时候，便减少土地供给，收缩房地产开发投资，减少房地产产品供给，由此通过土地闸门松紧来调控房地产供求关系，实现总量平衡。例如，1992—1994年出现的第一次加强宏观调控，就是针对土地出让过度引起的。当时，在市场经济改革初期，土地批租市场急剧扩张，1992—1994年上海全市土地批租出让地块增至1082幅，出让面积达8926.98万平方米，为前三年（1988—1991）的6倍多，由此出现了市场滞销，商品房大量空置等问题。而这次调控的重点也是从收紧土地闸门开始的，1996年上海土地出让面积降为898.29万平方米，到90年代末才逐步调整过来。其二，有利于控制房地产供给结构，使之与需求结构相适应，实现结构基本合理。结构协调是房地产宏观调控的重要目标之一，从房地产业内部来说，其供给结构必须与市场需求结构相协调。一是生产用房与消费用房，包括厂房、商铺、办公楼、居民住宅、文化教育及娱乐设施等各类用房，要符合市场需求的比例，一般来说，住宅建设应占主体地位。二是住宅的供给结构又必须与市场需求结构相适应，根据居民收入结构，合理安排高档房、中档房、中低档房建设，以满足不同层次的需求。须知市场供给本身有一定的盲目性，房地产企业开发建设哪种房地产主要服从于赢利目标，常会发生脱离市场需求的倾向，从而出现结构失衡。因此，政府通过土地出让的结构性规定，以及土地利用规划，确定土地的用途和容积率，促使开发商按市场需求的一定比例要求，开发建设某类房地产。例如，在近几年的宏观调控中，规定开发建设住房的套型结构中，90平...