第1页共9页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第1页共9页论土地政策参与房地产宏观调控的创新陈伯庚提要:土地市场是宏观调控的对象,而土地政策又是宏观调控的手段。土地政策参与房地产经济宏观调控,是颇具中国特色的创新。本文分为三大部分,其要点是:(一)土地政策参与宏观调控的意义在于,有利于控制房地产经济规模和速度,有利于调整供求结构和稳定房价,促进节约集约高效利用土地。其独特优势是,政府可以国有土地所有权代表和行政机构双重身份,综合运用多种调控手段,实现较好调控效应。(二)土地政策参与房地产宏观调控已取得初步成果,主要问题是:土地资源的利用率低,浪费严重;地方政府过于依赖“土地财政”,土地供求失衡,违法违规用地严重。其成因在于土地市场调控体制机制不健全,执行不力,影响调控效果。(三)强化土地政策调控作用的建议是,坚持节约集约高效利用土地的指导思想,完善土地资源配置的体制机制,建立土地政策体系,健全土地法制建设,加强对政府行使土地职能的监督管理。本文的新意是从调控手段创新的角度论证土地政策。土地是人类生存和经济社会发展的基础,也是宏观调控的重要手段,运用土地政策参与宏观调控是中国宏观经济管理中的重大创新。由于房地产与土地密不可分,土地政策在房地产经济宏观调控中的作用显得更为突出。本文在探索土地政策参与宏观调控理论依据的基础上,揭示当前存在的一些缺陷与不足,分析其成因,提出改进的措施和建议,以期对强化土地政策的调控作用,促进房地产业持续稳定健康发展有所裨益。一、土地政策参与宏观调控的意义和独特优势土地政策参与宏观调控,是房地产经济调控手段的进一步丰富和完善,开创了一种新颖的调控方式,对于调节房地产供给和需求的平衡、供给结构的协调、房价的基本稳定和整个调控目标的实现,具有多方面的意义和作用。第2页共9页第1页共9页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第2页共9页其一,有利于控制房地产经济的规模和速度,促进供给和需求平衡。房地产是土地和房屋建筑物的统一体。土地作为建筑地块是房地产的物质载体,各种房地产产品都必须负载于土地之上。土地是房地产开发活动最基础性的物质资源和条件,具有稀缺性、不可再生性和不可替代性。任何房地产的开发建设都离不开土地,以致可以说掌控了土地,也就从源头上控制了房地产开发建设的总规模和发展速度。当房地产供不应求的时候,便增加土地供给,扩大房地产开发投资,增加房地产产品供给;反之,当房地产供过于求的时候,便减少土地供给,收缩房地产开发投资,减少房地产产品供给,由此通过土地闸门松紧来调控房地产供求关系,实现总量平衡。例如,1992—1994年出现的第一次加强宏观调控,就是针对土地出让过度引起的。当时,在市场经济改革初期,土地批租市场急剧扩张,1992—1994年上海全市土地批租出让地块增至1082幅,出让面积达8926.98万平方米,为前三年(1988—1991)的6倍多,由此出现了市场滞销,商品房大量空置等问题。而这次调控的重点也是从收紧土地闸门开始的,1996年上海土地出让面积降为898.29万平方米,到90年代末才逐步调整过来。其二,有利于控制房地产供给结构,使之与需求结构相适应,实现结构基本合理。结构协调是房地产宏观调控的重要目标之一,从房地产业内部来说,其供给结构必须与市场需求结构相协调。一是生产用房与消费用房,包括厂房、商铺、办公楼、居民住宅、文化教育及娱乐设施等各类用房,要符合市场需求的比例,一般来说,住宅建设应占主体地位。二是住宅的供给结构又必须与市场需求结构相适应,根据居民收入结构,合理安排高档房、中档房、中低档房建设,以满足不同层次的需求。须知市场供给本身有一定的盲目性,房地产企业开发建设哪种房地产主要服从于赢利目标,常会发生脱离市场需求的倾向,从而出现结构失衡。因此,政府通过土地出让的结构性规定,以及土地利用规划,确定土地的用途和容积率,促使开发商按市场需求的一定比例要求,开发建设某类房地产。例如,在近几年的宏观调控中,规定开发建设住房的套型结构中,90平...