常州城北房地产市场分析报告第一部分：常州房地产市场综合分析一、2006年常州房地产市场综述1、2006年常州楼市整体回顾2005年，房地产行业在经过“铁八条”等一系列宏观政策的洗礼后，整个市场在一段时间内进入到一个购房观望、成交速率急遽下降的盘整时期，06年上半年，以上海、常州等城市作为重点整顿对象，宏观调控气氛依然浓烈。而处于长三角沪宁线中心点的常州，其房产形势却如雨后春笋般一路滋长，市场迅速回暖，整体楼市呈现“稳中有升”的健康局面。而不同产品依据不同的区域及产品特性，获得各自不同的发展方向，不同楼盘由于产品力的差距，也出现高低不同的价格涨跌态势。回顾整个2006年，常州楼市大致可以概括为以下几个方面：①开发总量不断上升，买卖市场发生转换1—9月份，全市完成房地产开发投资破百亿，达到102.6亿元。同比增长37.6％，其中住宅投资为75.4亿元，增长44.6％；办公楼投资2.5亿元，同比下降61.5％；商业营业用房投资16.1亿元，增长45.2％；其他投资8.6亿元．同比增长8.9％。前九个月民营房地产企业共完成开发投资73.9亿元，同比增长26.5％，占全部房地产开发投资的比重达72％。2006年类似加息、新政等一系列国家宏观调控的“铁手”使得中小开发企业感到了前所未有的生存压力，而受到市政府北迁等利好消息的促动，市场供应量不断增加，在这一年里，市场从供小于求逐渐转变为供大于求，买方市场的到来使得购房者拥有了更多的选择权，购客也在洗礼中逐步走向理性，走向成熟。②房价上升，中价位住宅成为市场主流，同质房面临考验随着常州房地产业的发展，房价在不断攀升，依据2006年3、4季度的数据分析来看，3800—4500元/平方米的商品住宅是常州房地产市场的热点，而同档次同类型的产品在同时间范围内剧增，其引发的供需矛盾非常明显。③自住型需求主导市场，购房需求仍然旺盛2006年为期三天的秋季房交会共成交159套，成交建筑总面积达14945平方米，成交金额共8245.7万元,非住宅成交共16套，成交37.6%44.6%-61.5%45.2%8.9%-80.0%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%同比增长102.6亿元75.4亿元2.5亿元16.1亿元8.6亿元全市开发总投资住宅投资办公楼投资商业用房投资其他投资2006年1-9月全市房地产开发投资量面积达2066平方米,成交金额共1978万元。另外意向性住宅客户484套，非住宅26套。10月份，市区实现商品房合同销售61.13万㎡，同比增长207.80％，比上月增长93.63％。其中，实现商品住宅合同销售面积为48.06万㎡，合同销售套数4306套，同比分别增长182.54％、191.93％，环比分别增长84.92％、79.04％。在上月供应量突增的铺垫下，本月成交量首次突破“4000套”大关，创下历史新记录。④房屋品质提升目前在市场上热销的楼盘基本上在产品方面都有相当高的水准。方案规划设计、景观规划和建筑设计大多出自境外设计师的手笔。会所设置已由原来的乒乓房、健身房、活动室等老面孔转向创造运动健康、享受居家休闲的新格局。会所配备已基本成为主流，健身房要求有全套的进口设备，同时配备专业健身教练，大量新兴的休闲运动，如SP①高尔夫练习场等，被引入社区会所之中。值得一提的是，在这个时候，常州市场由于外资背景大型企业的介入，产品进入升级阶段。⑤品牌竞争白热化优质的品牌住房，质量上乘、档次高、物业管理到位，既是放心房，又代表着住户身份及品位，可以满足物质、精神等多方面的需要。企业利用其品牌，进行品牌化经营、品牌化融资、品牌化整合。新城集团作为常州本地房产行业领先品牌，整合各区域项目，不断推出系列活动，围剿市场，品牌项目联动成为拓展市场和提高市场占有率的重要利器。随着常州房产市场开发脚步的加快，海内外大型房地产企业纷纷进入常州，国内一些行业内的知名品牌都不断在各区域圈地，使得市场供应量激增，销售趋势放缓。二、热点区域行情分析1、湖塘板块体量大，短时间内难以消化；成熟周期3-4年。湖塘是2006年常州商品房开发体量最大、新建项目增长最快的区域之一，该区域的开发得到了政府的大力支持，整个湖塘板块正处于成长培育期。湖塘片区以新城南都为典型，部分房型最高售价突破3800元/平方米，各家开发商众星...
