第1页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共16页第十四章不同类型物业的管理第一节居住物业的管理一、居住物业的含义及分类（一）居住物业的含义居住物业有时也称为住宅物业，它满足人类遮风避雨的基本需要，是人们赖以生存的空间和必要的条件，是人们最重要的生活资料。包括私人拥有以及政府和机构拥有的所有的住宅，是我们国家传统意义上的公有住宅和私有住宅的统称。是专业化物业管理的最大市场。（二）居住物业的分类居住物业按照不同的标准有不同的分类。按照产权的性质可以分成公有住宅和私人住宅；按照层高可以分成平房、多层、高层、超高层；按照住宅居住的户数可以分成独户住宅和多户住宅。下面着重介绍一下独户住宅和多户住宅：（1）独户住宅（single-familyhome）。不管是独立式别墅、半独立式别墅，还是排屋，都指的是由一户拥有自己独立占用的土地以及屋顶。一般来说，除了大规模的别墅群，独户式住宅不需要专业的物业管理，而往往由业主自己进行直接管理。（2）多户住宅（multifamilyresidences）。多户住宅的出现是由于土地与建造成本的不断上升，以及建筑技术的进步而引起的。由于多户住宅在设计和土地利用上的经济合理性，使得单元住户的建造成本较低。在国外，一般2~6个单元的小型多层住宅经常由业主自行管理，而大多数大型的高层住宅和多层住宅小区则是由专业人员代替业主进行管理。多户住宅从占有权来说，可以是由一个业主拥有整个物业，也可以是由多个业主共同拥有的合作物业和共管式（区分所有式）物业。第2页共16页第1页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共16页合作物业：指物业的业主以合作的形式购买或建造整个物业，从而共同拥有全部物业的所有权。业主占有物业的某个单元是通过特定的约定来占有，而不是拥有某单元的所有权。他的权益可看作动产，且每个单元的业主要按比例支付合作物业的费用，包括偿还贷款、支付房地产税、维修费及物业管理人员的工资等。共管式物业：指该物业的多个业主拥有各自单元的所有权和不可分割的公共区域的共同所有权。公共区域包括如土地、停车场、给排水设施、屋顶、电梯楼梯和外墙等。共管物业的每个单元是一个法定的实体，可以个别和独立地进行抵押、出租和其它所有权的转移。每个单元单独地进行估价和征税。合作物业和共管式物业一般采用纯管理型的物业管理模式。不像出租型公寓大楼的物业管理，合作或共管式物业管理没有保持和提高物业占有率，增加物业收益的责任。多户住宅在结构上也可分成带有花园的公寓、没有电梯的多层建筑以及高层公寓等类型。每一类在位置、设计、建筑、服务和附属设施等方面各有其独特之处，带来物业管理的不同的要求。另外，根据我国目前的现状，按照业主的数量，居住物业还可分成单一业主物业和多个业主的居住物业。（1）单一业主。这类物业可细分为一下几类：①直管公房。由政府房地产主管部门代表国家拥有并直接管理的公有住宅。②系统公房。由企事业单位拥有并管理的公有住宅。③商品公寓（供出租）。由私人独资拥有并供出租的商品住宅。④其他私人的独户住宅。城市中过去遗留下来的私房。直管公房和系统公房是行政性、福利性住房制度的产物。原来是房管所和企事业单位自己管理，管理水平较低，维持简单的最低水平的维修。目前已有很多交给了转制的或独立的物业管理公司管理。第3页共16页第2页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共16页商品公寓有内资和外资的，一般建筑档次较高，物业管理要求高，除了日常的管理、服务活动以外，还有租赁的职责。其他的私人住宅，在城市住宅占的比例极少，而且多数为简屋。由住宅业主自己管理，在城市的改造中正逐渐消失。（2）多个业主。这类物业可细分为以下几类：①售后公房。国家按优惠条件卖给居民的原租住的公房。②高档商品住宅。原来称作外销商品住宅。③一般商品住宅。原来称作内销商品住宅。④经济适用房。国家为了解决中低收入居民的住房，给以一定的政策优惠建...
