第1页共10页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共10页住宅权属与物业管理物业管理是目前社会关注的热点之一，各地先后根据实际情况制定地方性法规或规章对物业管理予以规范。以下的几个问题值得探讨：一、住宅区分所有权与物业管理目前住宅楼、住宅小区传统的管理修缮已不适应当前住宅产权情况的多样化，而部分产权的住宅原售房单位承担管修事务，必然主张权利，限制购房者对住宅的利用；一些旧公房售后失修失养，亦将面临住宅的重建，住宅的土地使用权、重建成本费用分摊、重建后产权分配等等问题亦得不到解决；对于在建、新建成的商品房，住宅的物业管理质量的高低是住宅是否进入消费领域形成现代住宅产品的关键一环。然而，住宅小区的物业管理，由于长期权责的纠缠不清，导致了业主和开发商、业主和物业管理公司、物业管理公司和开发商的种种矛盾。如果以住宅区分所有权出发来分析物业管理关系，可以使上述的问题获得解决。住宅区分所有权人（业主）对住宅楼、住宅小区所享有的共用部分持份权，需依共用部分的本来用途行使权利，同时分担费用，即日常维修和更新土地或楼房的共同部分及公共设备的费用，管理事务的费用。另外，各业主基于住宅的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成作为住宅管理团体成员之一享有成员权，参与住宅管理团体集会，第2页共10页第1页共10页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共10页订立共同遵守的物业管理规约，对共同事务作出表决等。以此为基础，形成一种住宅小区新型的法律关系——物业管理关系。物业管理法律关系构成要素是：主体，住宅区分所有权人——业主；区分所有住宅管理人——业主委员会；区分所有住宅管理服务人——物业管理经营人（物业管理公司）；物业管理行政管理者——政府主管部门。客体，指主体的权利义务共同指向的对象，即物业和物业管理使用行为。内容，是物业管理合同中各主体的权利义务。物业管理存在两种法律关系：（一）基于合同基础进行的民事法律关系，体现私法的意思自治原则。（二）行政法律关系，即政府对物业管理活动、物业管理企业进行管理时，政府的职能部门与物业管理公司、房地产开发企业、业主委员会或业主之间形成的行政管理关系。政府进行物业行政管理，体现国家权力，将物业管理引向社会化、专业化发展的道路，更好地维护住宅小区房屋的使用功能，创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，引导住宅在消费环节形成良性的新运行机制。政府职能部门对住宅小区的物业管理的宏观调控主要体现在：物业管理公司的准入、物业管理服务的收费、物业的维修养护、业主委员会成立及职责等。房地产开发公司是否是物业管理中的主体？当它是所有权人或充当物业管理的经营人时，它是物业管理法律关系中的主体，同时亦是物业行政法律关系中的参与者，是住宅质量责任人。第3页共10页第2页共10页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共10页二、物业及物业管理的概念物业一词，据香港李宗锷所著的《香港房地产法》中的解释：“所谓物业，是单元性地产。一住宅单位是一个物业，一工厂楼宇是一个物业，一农庄也是一个物业，故一物业可大可小，大物业可分为小物业”。这只表明物业即通常意义所说的房地产。蔡华主编的《物业管理法律理论与实物》，将物业管理中物业一词定义为：“指已建成并投入使用的相对集中在一定范围内的各类房屋，以及相配套的公用设施、设备及相关的场地”。深圳1994年实施的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》称物业是“指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地”；1996年在实施此《条例》的细则中又规定：“物业管理，指对住宅区各类房屋及相配套的公用配套的公用设施、设备、公共秩序、保安服务等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为”。广东省1998年10月1日施行的《广东省物业管理条例》（下称《条例》）规定：物业管理“是指业主成立业主委员会对其物业的共同部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。”物业管理有广义和狭义之分。（一）广义的物业管理是指对...
