北京写字楼市场调研报告第一部分北京写字楼市场背景一、经济、政策背景(一)宏观经济复苏，企业发展向好，促进需求增长：商业地产是实体经济的晴雨表，受国内国际经济的基本面影响，基本无法借助政策调控拉动需求，主要依赖于实体经济的发展而发展。2010年，全球经济持续回暖，中国仍然是全球吸收外资规模第二大国家，仅次于美国。全国新批外商投资企业同比增长17.9%,实际利用外资同比增长20.7%,年底前全年实际利用外资总规模有首次突破1000亿美元。其中，北京实际利用外资约50亿美元。北京市统计局的最新经济运行数据显示，2011年一季度，北京市实现地区生产总值3509亿元，比上年同期增长8.6%，增长平稳。随着中国经济走出08年金融危机阴影平稳上行，国内需求持续增长，GDP稳步增长，城市化进程继续推进，实体经济发展态势良好，内外资企业需求旺盛，在京不断发展壮大，改善办公环境、展示企业实力和形象的需求增长，对北京写字楼市场需求不断增加。(二)通货膨胀，不动产投资升温：受国际量化宽松的货币政策影响，导致资金流动性加大，通货膨胀加剧。2010年，北京CPI低开高走，四季度明显加大。10月份突破3%，11月份超过4%，12月份继续走高，达到4.7%。2010全年居民消费价格指数CPI比上年上涨2.4%，涨幅高于2009年3.9个百分点。2011年一季度，北京CPI比上年同期上涨5.2%，继续走高。对抗通胀压力，商务办公类物业因其作为固定资产保值增值、回报稳定、发展稳健，投资收益性良好，受到投资青睐。(三)险资彻底开闸，助力商务办公类物业发展：2010年9月，保监会对险资投资商业物业彻底开闸,投资上限为公司资产总额的10%。近7000亿元的规模投资，一定程度上增加了对商业地产包括写字楼物业的投资需求。2010年年末，在北京CBD核心商务区中服地块的投标现场上，险资战意酣然，泰康人寿、生命人寿、安邦财险等八大险资屡报高价，势夺宝地。国寿尽管未参与竞标，却是其中Z6地块标王远洋地产的第一大股东，分羹中服地块。险资投资不动产对保险和不动产行业均构成利好，不动产行业可获得充沛资金，险资则可借助不动产优化资产负债久期匹配，平滑收益率波动，降低投资营运风险。市场预计近两千亿险资进入商业不动产领域，能够促进高品质、持有型的商务办公类物业发展。(四)住宅调控，部分资金转舵商业地产，“商住倒挂”形势改观：正常而言相近地段的商业地产项目应比住宅价格高出30%-50%左右，而近年来市场一直存在“商住倒挂”现象，商务办公类物业的价格比同区域住宅偏低，商业地产自身的巨大价值尚没有被充分挖掘。2010年-2011年国家针对住宅市场出台一系列住宅限购、限贷，提高二套房首付、加息等政策，抑制住房投资、投机行为，催生部分投资资金转向商业地产及产业地产领域，加之宏观经济向好，商务办公类物业呈现补涨态势，价值逐渐挖掘，助力商务办公类物业市场的发展。二、产业、规划背景(一)“十二五”规划打造世界城市利好，产业结构优化升级，写字楼成为投资热点2011年３月１６日，国家发布了国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向，产业优化升级成为重要目标。发展高端、高效、高辐射的产业，运用现代经营理念、管理模式和信息技术，改造提升传统服务业和生活服务业。2011年第一季度，北京第一产业增加值15.3亿元，增长2.1%。第二产业增加值784亿元，增长8%，第三产业增加值2709.7亿元，增长8.7%，第三产业在GDP中占比达77%，达到发达国家水平，发达国家这一比重为７０。第二产业转变经济发展方式，调整使资源型工业发展得到有效控制，工业结构继续改善，第三产业增长迅速，经济效益显著，产业结构优化升级趋势明显，现代服务业的发展为商务办公提供更多需求。由于“十二五”规划将北京打造为世界城市的利好消息刺激，北京城市建设步伐不断加快。鉴于将北京建成世界城市的发展目标，第三产业所占的比重还要进一步加大。第三产业发展的基础就是办公楼和商业设施，只有商业地产在宏观经济的发展步伐下发展起来，北京才能真正实现世界城市的目标。写字楼在国民经济中属于高贡献行业，它扩大就业，持久纳税，改善生活品质...
