土地使用权评估的方法（31：20☆ ☆☆）（一）市场法 ☆☆ ☆1．市场法及其适用条件市场法： 也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。比较案例区域因素值待估土地区域因素值比较案例交易情况正常交易情况土地价格比较案例地评估值待估土数比较案例交易日物价指格指数待估土地评估基准日价比较案例个别因素值待估土地个别因素值2．市场法应用的步骤与过程（1）广泛搜集交易资料，确定比较案例。（ 2）进行 交易情况 的修正（3）进行 交易时间 的修正（ 4）进行区域因素修正（ 5）进行个别因素修正：个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质等土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式计算：nmrrK111111容积率的修正计算公式为相关系数比较案例容积率与地价相关系数待估土地容积率与地价修正系数容积率（6）确定待估土地评估值（二）收益法 ☆1．收益法土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法， 是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。nrrAP111土地使用权评估中的收益法的应用，重要的是要确定土地的收益额、土地还原利率和土地收益年限。2．土地收益额的估算（1）土地收益的分类：实际收益：是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。客观收益：是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括各项无形收益。（2）土地纯收益的计算步骤：计算总收入、求取总费用、求取总收益、确定房屋纯收益、求取土地纯收益3．土地还原利率及其估算（ 1）利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。（2）通过完全利率加上风险调整值的方法求取还原利率。还原利率 =安全利率 +风险调整值4．土地收益年限及其测算土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。（三）成本法 ☆1．成本法及其适用范围成本法：亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为...
