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转租合同中次承租人如何规避风险

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下载后可任意编辑转租合同中次承租人如何规避风险案情回放:2024 年 10 月 5 日,黄某与航洋公司签订场地租赁合同,租期三年年,合同期限自 2024 年 10 月 5 日至 2024 年 10 月 5 日,双方未对转租条款作出约定。2024 年 5 月 1 日,黄某将该场地转租给第三方徐某,并签订了租赁合同,租期到 2024 年 10 月 5 日止。2024 年 1 月,航洋公司以黄某擅自转租合同为由欲解除与其的租赁合同,并要求徐某搬出租赁场地,故产生纠纷。法律剖析:一、 出租人要求单方解除合同的理据:承租人要转租合同必须经出租人的同意,否则出租人可以单方解除合同,要求承租人承担违约责任并要求次承租人返还租赁物。根据《合同法》第 224 条第一款“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”及第二款“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”之规定,承租人转租协议必须经出租人的同意,否则,承租人擅自转租的行为属于无权处分,该协议处于效力待定中,只有事先经过出租人同意或事后得到出租人追认该转租协议才有效。就出租人与次承租人的关系而言,次承租人的租赁权不得对抗出租人,在出租人终止租赁关系时,出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。 二、关于次承租人提出抗辩的理据。1、转租合同不具有合同法中合同无效的条款,也不违反合同法中的禁止性规定,应当属于有效合同。我国合同法第五十二条明确规定,有下列情形之一的,合同无效:“(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”转租合同由平等民事主体签订,系双方意思真是意思表示,也不属于合同无效的情形及不违反法律、行政法规的禁止性规定,而我国合同法将合同无效的情形明确的限制在上述的几项条款之中,可以是严格限制合同无效的构成的,故转租合同除非违反法律、行政法规的强制性规定,否则是合法有效的。2、承租人未经出租人同意转租的,根据合同的相对性,出租人只能向承租人主张违约责任,而不能把租赁合同认定为无效,也不能认定转租合同无效。 《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人...

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