房地产项目前融实操手册目 录第一章 土地前融业务一、房企的土地前融诉求变化二、土地前融业务的调整第二章 拿地后的前融业务一、前融机构地产真股投资的风控逻辑与风控措施二、前融机构地产真股投资面临的道德风险三、地产真股投资的财税风险问题第三章 开发贷之外的增量融资业务一、开发贷以外的增量股权融资二、按揭尾款的保理融资三、工程、材料应收账款的融资房地产项目前融实操手册第一章 土地前融业务受房企“三道红线”以及银行贷款集中度“两道红线”等融资监管政策的影响，自2021 年开年以来，排名前 30强的房企大部分都降低了融资成本红线，目前的成本接受度基本上集中在年化 9%-12%之间，稍微高一点的也才放宽到年化 13%左右，排名靠后的房企的融资成本则基本在年化13%-18%不等。值得一提的是，目前房企普遍都很关注“三道红线”之下的降档问题，主要是降档之后压缩了融资利率并可同步提高信用评级和举牌能力，此时开发商在集中供地制度下的管理红利也能充分发挥出来。一、房企的土地前融诉求变化受监管影响，银行、信托基本无法进入土地款融资业务领域。我们注意到，不少头部房企已单独设立投资合作部门，专门负责对接非金非银机构的股、债等合作，当然核心的问题仍旧是新增融资如何解决出表的问题。从拿地前融的产品本身来看，目前房企核心关注的主要是两个问题，一是如何出表，二是配资比例能做到多少。目前房企偏好的土地前融产品形式主要是两种：一是资金池合作形式，即前融机构与房企集团或区域公司开展战略合作，共同成立平台公司后参与土地竞拍，竞得土地后设立项目公司并装入竞得的土地，未竞得土地则在保证金退回后继续参与下一个项目的竞拍；二是单项目合作形式，即前融机构与房企就单个项目开展合作，双方按配资比例注入资金竞拍土地或者开发商先以自有资金支付保证金，前融机构再按照配资比例提供土地款。当然，就风控角度而言，我们在操作土地前融业务时则更倾向对优质主体的单个项目在保证金阶段就进行一定比例的配资（一般都是 60%左右），但开发商在拿地后需继续由我们做后端的土地款融资，也即保证金与土地款的融资实现捆绑，以有效控制前融的退出风险。需注意的是，目前房企都普遍希望前融机构以股权或股加债的形式注入融资款项，主要是股权部分对应的资金（股本、资本公积）注入能降低整体的负债率（即便是明股实债也能解决出表的问题）。当然，在具体业务操作上，一些头部房企已经开始在有意识地引导前...
