广州旧村改造要点剖析■■■■前言中国房地产进入下半场，宏观市场由“增量市场”向“存量市场”转化，土地供需关系紧张,企业拿地价格逐年上涨；面对市场环境的新变化新挑战，城市更新/旧村改造成为房地产开发企业的新选择。十年磨一剑，磨砺方出锋。自 2009 年广州启动三旧改造以来，至今已有十年时间。在十年的实践中，市场和政策经历了哪些变化？当前参与广州村日改，机会点在哪里？痛点在哪里？解决痛点的曙光又会在哪里？围绕这些命题，合富研究院凭借十年城市更新顾问业务的丰富经验,从广州市旧村改造的本质解读、政策法规的基本梳理、以及企业关注关切的痛点问题入手，揭开广州旧村改造的神秘面纱。2000015000100CO图 12006-2020 年我国商品房销售面积及累计增速1、旧村改造的本质在于三方博弈5村$L J旧村改造，并非是简单的土地原有建筑物拆建过程，而是政府、企业、村民三方围绕村集体土地转国有建设用地，以及其上的物业拆建所进行的一场博弈过程。在这个过程中，三方有以下基本利益诉求：对于地方政府来说，最直接的收益是开发相关的财税收入以及城市界面的提质；对于开发企业，主要获得商品房的销售收益；对于村集体来说，可见的收益是复建的崭新商品房、拆迁补偿费用以及上涨可期的商办物业持有收益。同时，在这个过程中三方也付出的相应的代价。由于政府将部分一级开发工作交予了开发企业，因此向开发企业让渡一定的地价以保证企业的积极性；与此同时，规划跟住建部门需要提供实施方案的政务服务与技术支持;开发企业铺排了一二级开发所需的人力、物力,并承担相应的市场风险；最后，监管控制圍有建设用地拆迁建设动辻境商品房土地出辻金税也辛攥博用地图 2 广州旧木村全面改造三方关历史文化司法醫理村集体让渡了原有的物业与世居土地所有权，在漫长的拆迁周期内追求自身利益保值增值，与政府和开发企业相爱相杀。粗略来看，这个模型很稳固，责权明确，三方也有相近的工作目标。但是，其中一些潜在问题也不可忽视。首先，真实世界中，三方的出发点并不完全一致。村企两方的需求都是自身利益的最大化,政府则站在公平公正的立场进行市场监管。村集体期望收益的下限是新建的居所与商办物业价值不减损，上限则是收益越高越好;企业渴求的是促成旧改目标完成的一切因素——更简便快捷的流程申请、更切实可行的拆建方案、更团结友善的村集体、更低的土地成本、以及更高的融资建面。其次，三方的实际投入产出并不能完全匹配。当前广州...
