租赁合同中承租人的优先购买权分析 (一)优先购买权内涵及部分承租人概念 承租人优先购买权指：租赁合同合法有效，房屋的承租人在出租人出售其不动产时，同等条件优先于其他买者的购买权，意在于使得租赁物能最大发挥功用，保障租赁合同稳定，使交易成本降低，保护承租人的权益。承租人优先购买权是一项古老的民事法律规则豍。 这样的情况也出现在合租的场合，称为部分承租人之优先购买权，部分承租人指承租房屋其中的某一部分的公民或者法人。由于房价上涨，多个承租人共同租赁他人房屋成为一种普遍的现象，虽为地方性法规所禁止，但因其存在客观需求而受到关注豎。 (二)承租人优先购买权的特征 优先购买权是一种法定权利，由法律直接规定。这意味着当事人不需要在合同中对此进行约定，也说明该权利不能被当事人的约定排除;同时它也是专属于承租人的，不能通过继承或者转让转移至他人，具有人身依附性;同时它还是一种附条件的形成权，不因对方反对而排除行使，也不需要对方配合即可实现权利。 (三)承租人优先购买权的法律归属 这是一种受限制的权力，是一种专属权，也是一种期待权。与承租人优先购买权的相关法律以及理论界存在的多种观点，其中包括以下几点：附条件形成权说、期待权说、债权说和物权说豏。依据“债权说”学派，承租人的优先权是形成权，和债权请求权存在冲突。因债权请求权的行使，必须得到义务人的对待给付，否则无法实现。而权利人的单方意识就可实现的形成权，不需要义务人的配合，这是冲突所在。 依据“物权说”学派，基于对优先购买权的价值，承租人的基本生存权得到了保护，该权利具有人身属性，且义务主体是不特定的，是一种对世的豐。物权说和人身权属性基本一致。 本文作者认为，准确地说，优先权应当认定为债权，是一种物权化的债权。 (四)承租人优先购买权的立法取向 1.构建房屋租赁市场的合理秩序 法律规定给人以稳定的交易秩序和合理的期待利益。确保承租人优先购买权，有利于承租人基本居住权的保障，使经济秩序得到稳定。这种权利的设定，不仅表现了法律对买受人的主体资格的限制，使得不动产交易主体具有了先后的排序，而且通过设定权利与义务的界线，使得有限的不动产资源在市场中得到公平、公正的分配。 2.提高租赁物的经济效益 租赁物因为具有优先权而促进了价值提升。由于承租人拥有优先权，存在有获得房屋所有权的可能性，因而慎重地管理和使用该房屋，使房屋的寿命得以延长，从而使房屋物尽...
