物业经营管理成本测算一、物业概况1、用地面积：9984.85m22、总建筑面积：23470m23、地上建筑面积：19970 m24、地下建筑面积：35 m25、建筑占地面积：4450m26、建筑密度：44.6%7、建筑容积：2.8、绿化率：30.4%9、商铺：90 m210、商务公寓：10970 m211、停车位：92二、人员配置架构设置说明：1、商务间共计 214 间，在初期按 40%的入住计算，即 85 间。按每个服务员做 13 间计算则需 7 名/班 x2 班=14 人。2、总人数控制在 65 人以内。三、物管费的成本测算1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。（1）人员编制和基本工资标准：见表（01）人员编制和基本工资标准表（01）序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）一管理人员 13 2346. 305.四 维修人员 5 10. 50.二 收费员 3 8. 24.五 治安员 20 750. 150.三服务员 14 6. 84.六保洁员 6 550. 33.七合计 61 / 646.（2 ）费用测算管理'服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表（02）工资福利费测算表（02）序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月・M2）一基本工资 646. / 3.234二福利费 20341.50 注（1） 1.148三加班费/ /暂不计四服装费 1625 注（2） 0.081五合计 79166.50 / 4.463注（1）:福利费为工资总额的 35.5%,其中福利基金占工资总额的 14% ；教育基金占工资总额的 1.5% ;社会保险占工资总额的 20%。注(2):服装按年均 3 元/人计算，则每月分摊为：65 x 3 元/人/年-12 月=1625 (元/月)2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费(1)采纳总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按 12元/M2 计算，公共设施、设备建造成本统一按 30%计取，折旧年限按 25 年计算，维修保养费按月折旧费的 40%提取。则：维修保养费=( 12 元/M2 x30%)-(25 年 x12 月/年)]x40%=( 360 - 3 )x 40%=0.48 元/月.平方米(2) 公共照明所用电为(晚间 19: 分至次日清晨 7:分为开灯时间，共计 12 小时，如本物业有 2 盏灯 60 瓦计算)。则：每日所用电费为：(60 瓦/盏 x 2 盏 x12 小时 x30 日/月)x 1.10 元/千瓦/小时=4320 千瓦/小时 x 1.10 元/千瓦/小时=4752. 元/月分摊到每平方米的费用为：4752. - 19970=0.237 元/平方米/月。(3) 电梯运行电费为：每部电梯按 5 千瓦/小时每天运行 12小时计算则运行电费为：（4 部 x5 千瓦/小时 x 12 小时 x 30 天/月）x1.10 元/千瓦/...
