房地产抵押管理的优化与实施策略房地产抵押管理的优化与实施策略 【内容摘要】房地产抵押是作为一种担保方式， 被人们广泛应用于融资置业之中，在房地产管理中极为普遍，因此而产生的纠纷也非常多。当前我国关于房地产抵押方面的立法还不够完善，可操作性也不强，这给我国房地产抵押管理带来了很多困难。本文针对我国房地产抵押管理中存在的问题，提出了一些有效的优化与实施策略。 【关键词】房地产抵押 抵押管理 实施策略 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 1 引言 房地产抵押是抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。作为一种担保方式，房地产抵押被人们广泛应用于融资置业之中，在房地产管理中变得极为普遍，因此而产生的纠纷也日益增多。由于当前我国房地产抵押方面的相关立法还不够完善，可操作性也不够强，这给我国房地产抵押管理带来很多困难。下面，本文针对我国房地产抵押管理中存在的问题进行分析，并提出一些有效的优化与实施策略。 2 我国房地产抵押管理中存在的问题 2.1 土地使用权抵押存在的问题 土地使用权抵押活动在房地产金融业务日益增多的情况下也变得越来越为频繁，因此而出现的新问题也越来越多。根据规定，土地所有权是不允许抵押的，仅只能抵押土地使用权。当前我国以出让方式所取得的土地使用权的抵押已经有较完善的法律法规体系，但划拨土地使用权的抵押却存在很多不足。根据规定，符合法律、法规规定条件的划拨土地上建成的房屋可以设定抵押，同时实行土地使用权与地上建筑物一致的原则，遵循“房随地走”、“地随房走”的双向原则。但在实际应用中，存在房屋和土地没有同时抵押登记的效力问题，我国当前的法律法规都没有规定房屋与土地分开抵押无效，这种同一抵押物存在两个抵押权的后果极容易造成债权无法实现的问题。此外，还有划拨土地上的房层进行抵押时，是否要先缴纳土地出让金的问题。 2.2 在建工程抵押存在的问题 在建工程抵押是抵押人将合法取得的土地使用权连续同在建工程的投入资产进行抵押的行为。在建工程抵押现象在房地产市场资金收缩的情况下变得较为普遍，但在理论与立法方面还有很多不完善的地方，在建房屋的抵押效力还缺乏统一标准，是一种既不等同于不动产抵押又不等同于动产抵押的特别抵押形式，要正确推断是否需要登记生效有一定困难。同时，在建工程的抵押还涉及到商品房预售与按揭贷款的问题。在具体操作中，不容易保...
