大连市房地产市场报告一、城市概况大连市地处欧亚大陆东岸，中国辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻，位于东北亚经济圈和环渤海经济圈的交汇处，背靠东北地区和内蒙古东部广阔的腹地，隔海与日本、韩国等国毗邻，在我国东北及俄罗斯远东地区与日韩及东南亚地区之间资源与资金、技术的对流中起到了枢纽作用。大连市现辖3个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市)、1个县(长海县)和6个区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区)。另外，还有4个国家级对外开放先导区(开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区)。二、城市规划1、功能布局按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。把甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为一体。新市区由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双D港”、大窑湾港区组成。主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。主城区功能定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区。旅顺口区纳入主城区，其功能定位是旅游名胜区、临港产业区、高新技术产业区和大学城。新市区功能定位为技术先进的工业基地、高新技术产业基地、现代物流基地和主要口岸。三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型的工业加工区、现代农业产业区和特色旅游区。2、城市未来发展方向2.1主城区“西拓北进”（1）北进：甘井子区是主城区“西拓北进”的重点开发区域。甘井子区将在统一规划的指导下，加快城市基础设施建设，全面提升城市化水平。调整优化产业结构，大力发展与主城区相适应的高新技术、现代物流、软件和信息服务、教育培训等现代产业。加大生态环境的修复整治力度，完成北部工业区的搬迁改造，建成西郊森林公园，改善城市中心区的生态环境。（2）西拓：旅顺口区是主城区"西拓"的延伸区，旅顺口区将按照"现代产业、历史名城、旅游胜地"的定位，保护好旅顺特有的历史文脉、城市景观、滨海风光和森林植被。集中开发建设旅顺开发区、双岛湾、高新园区和大学城。区内的农业将加快向工厂化、设施化的都市型农业、循环农业转型。2.2城市“北进”金州区是城市“北进”的重点区域，也是新城区的重要组成部分，将根据城市总体规划要求，调整经济与人口布局，推进功能区开发，提升产业结构，加快基础设施配套建设。重点发展以精品钢材、装备制造、电子为主体的临海、临港工业，成为跨国公司产业转移、城市企业搬迁改造和产业拓展的主要承接地。开发建设好金州湾。尽快实现生产方式和生活方式的转变，主动与新城区发展并轨，形成有机整体。3、城市规划对房地产发展的影响大连“西拓北进”战略的实施，促使甘井子区、旅顺口区、先导区、金州区迎来快速发展的机遇，土地放量大增，房地产投资额大幅攀升，楼盘遍地开花。原有成熟的居住区、因规划而带来新的城市居住区、规划交通动线沿线区域、具有自然资源优势的区域，纷纷成为房地产开发的热点区域。三、房地产市场分析1、市内四区土地市场分析近年来，大连土地放量起伏较大，以2003年为例，全年土地放量达到了381.73万平方米，也是迄今为止土地放量最高的一年，由此引发了2004年土地闲置量的大幅增加，在抑制过快的房地产投资增长势头的大背景下，2004年清理闲置土地成了重中之重，土地的放量大幅缩减，而随后的2005年和2006年土地放量虽然明显回升，但仍不及2003年的放量，土地市场的放量呈现出稳定发展的趋势，详见下图：2006年以来，土地供应面积中甘井子区放量最大，沙河口区其次，中山区和西岗区基本上放量很小，2006年由于拆迁改造有大幅增加。从各区所占比例来看，甘井子份额最大，随着大连“西拓北进”战略的实施，可以预见，未来甘井子区土地放量仍然最大，从2007年上半年土地放量就可以看出，未来甘井子楼盘数量将最多，这将改变目前大连居住的格局，土地...
