荆竹春城房地产项目荆竹春城房地产项目可行性研究可行性研究答辩人：刘祝成专业：09工程管理•论文提纲BacktoschoolBacktoschool•课题要解决的关键问题–房地产项目投资进行可行性分析的必要性；–目前的宏观经济环境和房地产市场现状对项目投资决策的影响；–拟建项目在条件上是否允许、财务上是否盈利、建设上是否可能的问题Backtoschool•项目概况–荆竹春城位于北三环内侧，川陕立交、成绵立交之间。–沙河水岸，新绿水碾公园、3000亩北湖公园、12平方公里的北郊风景区。动物园、熊猫基地、昭觉寺等文化风景区构筑起荆竹春城周边不可多的的优势。国际宏观环境分析（1）总体态势：2012年全国房地产开发投资同比增长27.91%，开发总投资达到61739.77亿元，其中，住宅投资44308.44亿元，增长11.17%，增长的势头依然强劲。（2）市场供需：一线城市需求得到有效的抑制，二三线城市的需求仍然将有所增长。（3）房地产调控方面，因为全国经济下行的压力不断增大，总体而言，今后几年房地产调控政策仍将维持稳中趋紧的势态。总的来说，国五条出台后，房地产调控政策总体趋紧，将会弱化价格上涨的动力，全国整体价格将基本保持平稳。•长期以来，城北成华区青龙乡在人们印象中属于成都楼市发展滞后的板块，区域居住环境较差，向来不被置业者关注。但理性的看，该地块临近火车北站、动物园、沙河公园等，人文景观和旅游资源都较丰富。•位于北三环内侧，川陕立交、成绵立交之间。周边医院，学校，交通，商城，餐饮，配套完善。•随着政府对城北区域的重点打造，随着荷花池市场的搬迁，火车北站的整治，区域前景发展看好。此外还有地铁3号线等配套做支撑，有很好的发展潜力。项目周边有“千年古刹”之称的著名佛教圣地——昭觉寺，具有浓厚的历史文化气息；同时与动物园隔路相望，享受多项生活配套。Backtoschool•市场调研：•为了解成都房地产市场需求情况，本次调查一共对100名消费者进行了调研。主要是针对（1）基本需求信息。（2）消费者偏好。（3）消费者个人信息。•现列举三个重要调查结果：Backtoschool•SWOT分析Backtoschool该小区总规划用地面积为77184平方米，建筑面积为226460平方米左右，建筑密度20%，容积率为2.9，绿化率45%，车位比1：1此外小区内设有公园，湖泊，喷泉为人们的休闲娱乐提供方便的场所。规划方案BBAACCKKTTOOSSCCHHOOOOLL工程进度筹备期：2014年2月—6月，成都媒体推广全面铺开，在成都市范围内大力宣传；亮相及蓄客期：2014年6月—9月，现场售楼处对外开放，着重在李沧区和崂山区推广；开盘热销：2014年10月—2015年3月，借势热销；持续热销：2015年4月—9月持续推广，回笼资金；持续销售期：2015年10月—2016年6月持续推广，清盘。销售进度Backtoschool项目投资收益分析建设成本包括土地，建安，基础设施，前期，间接，管理，配套，财务，销售，不可预见费等。合计214545.84万元销售收入住宅：159236.1万元商业：109270万元车位：17920万元合计：286426.1万元利润总额利润=收入-成本-土地增值税-销售税及附近=49490.29万元所得税=12372.57万元纯利润=37117.72万元–盈亏平衡点的确定–销售收入=开发总投资+销售税金及附加+土地增值税–本项目的盈亏平衡点为71.8%，即销售面积或收入达到可销售面积或收入的71.8%时，项目能保持盈亏平衡。Backtoschool财务评价财务评价计算结果评价标准是否可行内部收益率32%＞13%是财务净现值64001.8万＞0是投资回收期2.145年＜2.5年是评价结论：主要指标均满足评价标准，所以项目在经济上是可行的。•由于单因素敏感性分析每次只考虑一个因素的变动，假设其他因素保持不变，而忽略了因素之间的相关性，因此本项目采用多因素敏感性分析法。本项目主要风险因素是工程造价成本、售价水平以及销售周期。Backtoschool敏感性分析方法的确定敏感性分析敏感性分析•良好的投资机会和投资环境良好的投资机会和投资环境–北改工程，成都最大规模的民生工程，是顺应成都市民热切期盼的民生大计，也加快了城市化进程。•综上所述，该项目不仅仅符合市场需求，有一定的时代性和超前性，拥有良好的市场前景，而且本项目在环境、土...
