江苏开放大学形成性考核作业学号姓名课程代码课程名称建设工程经济评阅教师第2次任务共4次任务建设工程经济课程实践之经济分析示范案例刘先生，月收入3000多元，现有积蓄20万元，在市中心有95m2的住房一套。2021年5月在昆明市三环外购置了一套64.22m2的住房，房价4360元／m２，房款总价280000元。由于刘先生购置的是第二套住房，首付40%，共计112000元，剩余168000元向银行申请了20年的等额本息商业按揭贷款，贷款基准利率为5.94%，第二套房利率上浮10%为6.534%，月供1255.97元〔取整1256〕。【问题】如果刘先生将此套商品房出租，出租经营期20年，20年的平均租金为1000元／月，平均每年的净收为9888元。试用投资回收期法、净现值法分析刘先生用20年的租金收回房款首付112000元的可行性。【问题求解分析】(1)求每年的净收益房屋在出租经营期间应缴纳的税费有：营业税为租金收入的5%；城市建设维护税为营业税额的7%；教育附加税为营业税额的3%；房产税为租金收入的12%；印花税为租赁合同金额的1‰。20年中平均每年出租经营收入及税费估算：1)租金总收入＝月租金×12=1000×12=12000〔元〕。2)税费估算〔亦为年经营本钱〕：①营业税＝租金×5%=12000元×5%=600元②城市建设维护税＝营业税×7%=600元×7%=42元③教育附加税＝营业税×3%=600元×3%=18元④房产税＝租金收入×12%=12000元×12%=1440元⑤印花税＝租赁合同金额×1‰=12000元×1‰＝12元税费合计＝①+②+③+④+⑤＝2112元。净收益：12000–2112＝9888〔元〕。(2)用投资回收期法进行评价首先画出陈先生投资该商品房的现金流量图，如图10.1所示。下面分别用表上计算法和公式计算法评价工程的可行性。由于刘先生是第二套住房，贷款利率上浮10%为6.534%。当采用动态投资回收期判断工程的可行性时，可按ic=7%计算。2)用公式计算法评价工程的可行性。静态解法1：t=-112000+9888+9888+…+9888+3232/9888=0解得Pt=11.33〔年〕
20年故用动态投资回收期法评价，投资方案不能到达预期效果。评价结论：投资工程不可行。(3)用净现值法进行评价1)如果按第二套住房，即按7%计算：NPV(ic＝7%)=-112000+9888×(P／A，97%，20)=-112000+9888×10.5940=-112000+104753.47=-7246.53〔元〕<0说明该投资工程〔20年内〕在经济上是不可行的。2)如果按基准利率5.94%贷款〔首套住房〕，可按6%计算，那么NPV〔ic=6%〕=-112000+9888×(P/A,6%,20)＝-112000+9888×11.4699＝-112000+113414.37＝1414.37〔元〕>0因为NPV(ic=6%)>0，说明该投资工程在20年内除能按6%〔大于银行基准利率5.94%〕的收益率收回首付款外，在20年末还能获得1414.37元的超额净现值收益〔抵偿首付款后的净收益〕，所以该投资工程在经济上是可行的。(4)案例的评价结论1)当ic=-7%时〔利率上浮10%〕：①静态投资回收期11.33年可收回首付款，小于20年，故方案可行。②但动态投资回收期23.01年方可收回首付款，大于20年，故方案不可行。③NPV(ic=7%)<0，说明首付款不能在20年内收回，故该投资工程在经济上是不可行的。④综合结论：不可行。2)当ic=6%时〔按基准利率〕：NPV(ic=6%)>。，说明首付款能在20年内收回，故该投资工程在经济上是可行的；投资回收期的结论根据分析也能在20年内收回首付款，故该投资工程在经济上是可行的。综合结论：可行。3．课程实践与应用工程描述和工作任务布置(1)课程实践与应用工程描述见以上示范案例。(2)课程实践与应用工程的工作任务布置如果刘先生将新购的这套商品房留为自住，市中心原有的住房出租，并用月租首先提供月供。如果出租经营期为20年，20年的平均租金为2800元／月，平均每年的净收入为15267元。试用投资回收期法、净现值法分析刘先生用20年租金支付月供，并收回房款首付112000元的可行性。4．课程实践任务要求1)缺乏条件通过市场调研后分析取用。2)参照实训表10.4，求出当ic=6%时，动态投资回收期的评价结论。作业要求：请直接在此后续完成...
