一 、市场法 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一 ，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 （一 ）理论依据 市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。 （二）基本思路 在求取一 宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 （三）适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一 供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区； 2.某 些 类 型 很 少 见 的 房 地 产 或 交 易 实 例 很 少 的 房 地 产 ， 如 古 建 筑等 ； 3.很 难 成 为 交 易 对 象 的 房 地 产 ， 如 教 堂 、寺庙等 ； 4.风景名胜区土地 ； 5.图书馆、体育馆、学校用地 等 。 （四）操作步骤 运用市场法估价一般分为 下列 4 大步骤进行：（1）搜集交 易 实例 。（2）选取可比实 例 。（3）对 可比实 例 成 交 价格做适当的 处理。其中， 根据处理的 内涵不同， 分为 价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建 立价格可比基础， 价格修正即交 易 情况修正， 价格调整包括交 易 日期调整和房 地 产 状况调整。（4）求取比准价格。 二、收益法 收益法又称为 收入资本化法、投资法、收益还原法， 在我国也是最常 用的 评 估方 法之 一。收益法是指 将 评 估对 象 未 来 期间 的 预 期收益用适当的 折 现 率 折 现 ， 累 加 得 出 评 估基准的 现 值 ， 以 此 来 判 断 资产 价值 的 各 种 评 估方 法的 总 称。 （一）理论 依 据 收益法的 理论 依 据是效 用价值 论 和预 期原理。以 房 地 产 为 例 ,效用价值 理论 认 为 房...
