房地产行业市场分析报告----------------------- -----------------------日期：房地产行业分析一、土地市场分析：对土地市场的理解：1、土地管理市场和政策不规。2、地价水平基本上和差不多。3、单纯依靠政府公开出让方式猎取土地并不能支持我们长期持续的进展。4、在市区可供开发的土地资源已十分有限。5、良好的政府关系和社会背景是猎取土地的最重要因素。6、城市整体规划的修整与城市进展方向的确定将给开发企业带来一些进展机会。1、土地市场现状：①以前的土地市场管理很不规，开发商手中存有大量的土地资源，属于以前的遗留问题 ，自 2024 年 11 号令出台后，土地市场正逐步正规化，目前正处于从不规——规的过程之中。②2001 年全年累计出让土地面积为 157.51 万平方米（2360 亩）。2024 年供应量基本和 2001 年持平。③市自 2024 年开始实行土地公开出让，但去年的工作进展并不是很明显，2024 全年不超过十宗。并且有三宗土地出现流拍。2024 年 10 月土地出让首次成功拍卖，而且非常成功，每亩单价 140 万。④土地收购整理中心的收购是实际收购，由国土资源局下属的土地储备中心从土地方方面收购土地，通过银行贷款或政府财政支出付给土地方地款，然后经过整理，将三通一平的土地交与国土资源局，在经过该局的土地评估中心对该地块评估（按基准地价上下浮动 15%+土地出让金+土地整理费用+相关税费），交与该局市场部组织公开出让。⑤总体感觉市地价水平和差不多。在中心城区东、南部地区土地价格高，西、北地区价格较低。⑥目前市区可开发用地很少。一环除旧城改造外，基本上没有可开发用地；一环与二环之间也没有很多的开发用地，即使有些看起来象闲置土地也大多有主。⑦目前市正在规划城市新区建设，在城市的西南方向，大概规模为 30 平方公里，但由于该区域涉与庄军用机场的搬迁问题，两、三年进展不会很顺利。⑧由于市整体规划尚未最终确定，与整顿土地的原因，土地局现在已经冻结全部的土地审批，今年上半年不会有供地计划。估计 2024 年的土地供应量不会很大。2、市目前土地猎取方式： ①通过土地储备中心的公开出让（招标，拍卖，现在还未推行挂牌）。该方式是当地土地主管部门对外声称的土地出让的唯一方式。（但事实并非如此）②参加旧城改造，土地可以通过或拨的方式取得。但市政府并没有固定的优惠政策和条文，需要一事一议。③与当地开发商合作开发或项目转让。据当地土地主管部门与开发商介绍，...
