第1页共34页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共34页物业经营管理第一章物业经营管理概述第一节：物业经营管理的概念1、物业经营管理：又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。2、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。主要包括：写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲设施等。这些收益性物业通常出租给租户（又称为租客或承租人）使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。3、我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，通常分为甲、乙、丙三级甲级：优越、优良、超过（重点字）乙级：良好、良好、达到（重点字）丙级：年限较长、不能满足（重点字）4、零售商业物业分为6大类1）区域购物中心：规模巨大、10以上、商业服务半径㎡200km2)市级购物中心：3万以上、服务人口㎡30万以上、年营业额5亿以上、由一家或数家大型百货公司为主要租户。第2页共34页第1页共34页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共34页3）地区购物商场：1—3万之间、服务人口㎡10—30万、年营业额1—5亿元、中型百货公司往往是主要租户。4）居住区商场5）邻里服务性商店6）特色商店5、别墅：除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性复式公寓：一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上6、物业经营管理服务的目标：从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。物业业主：包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者7、物业管理企业：管理型（处于总包位置）、专业型、综合型第二节：物业经营管理的层次与工作内容1、物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，分为：物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。其中前两个以运行管理为主，后两个以策略性管理为主。2、物业经营管理中的战略性工作第3页共34页第2页共34页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共34页1）确定战略2）确定标准3）构建信息基础4）决策分析：投资决策两个关键因素：预期收益和风险水平5）进行资产组合：A:资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险B:如果两个投资项目的潜在收益水平相同，那么必将选择低风险的那个方案C:在任何情况下，都将选择收益最大，风险最小的那个组合D:不要把鸡蛋放在一个篮子里E:在合适的选择下，整体风险应该尽可能低第二章房地产投资及其区位选择第一节：房地产投资1、房地产投资分为直接投资和间接投资1）直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作（包括：房地产开发投资、房地产置业投资）2）间接投资：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资部直接参与房地产经营管理工作（包括：房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券）第4页共34页第3页共34页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共34页2、房地产投资的特性：7条1）位置固定性或不可移动性：是房地产最重要的一个特性2）寿命周期长：自然寿命一般要比经济寿命长得多，房地产的经济寿命与其使用性质相关（仓储用房60年，银行、零售商业用房50年，工业厂房、普通住宅、写字楼45年，公寓、酒店、剧院40年、乡村建筑25年）3）适应性（一般较差）4）各异性5）政策影响性6）专业管理依赖性7）相互影响性3、房地产投资之利1）相对较高的收益水平2）能够得到税收方面的好处3）易于获得金融机构的支持4）能抵消通货膨胀的影响5）提高投资者的资信等级4、房地产投资弊1）流动性差2）投资数额巨大3...
