大连市律师协会房地产与建设工程法律专业委员会房地产项目并购之法律尽职调查律师业务操作指引（草稿）1.前言1.1房地产项目并购的尽职调查与一般性法律尽职调查相比，在调查对象、调查事项、关键风险点等方面有较强的专业性特点。为规范并购过程中的操作程序，帮助律师发现、判断、评估项目风险，为交易结构的设计、合同条款的设定提供基础依据，特根据相关法律、法规、规范性文件的规定及行业公认的律师执业准则，制定本指引。1.2本指引由大连市律师协会房地产与建设工程法律专业委员会制定，用于大连市律师协会注册会员律师在房地产项目并购尽职调查过程中的执业行为之参考。2.房地产项目并购之法律尽职调查应当遵循的原则2.1独立性原则律师进行调查时，应当保持执业的独立性，既不受委托人意志的左右，也不受其他中介机构的干预，在不损害委托人合法权益的前提下，独立决定办理法律事务的内容、方法和程序，独立出具法律意见书。2.2勤勉尽责、合理审慎原则以事实为依据，根据相关法律规定进行分析和判断。对于在法律尽职调查过程中通过专业知识和专业判断应当发现或实际发现的问题，即便有委托方或被调查人的承诺与保证，律师仍应勤勉尽责地进行独立核查、判断。2.3全面、深入和现场调查原则调查时注重调查内容和调查材料的全面性，不仅要对有关的文件资料进行详尽的审核，还应当与相关当事人、政府部门、中介机构等进行沟通及了解，必要时应从第三方另行调取或核对重要资料。对发现的疑点问题或风险问题应穷尽可能地向纵深进行，直到问题清晰呈PAGE\*MERGEFORMAT14现。对重大权属证件、重大资产的调查，不能仅依赖于书面审查，必要时应当亲自到发证部门、资产（存放）现场查看、核实。2.4在区别对待的基础上确定主要调查方向的原则依据项目情况、企业的性质、发展时期、管理水平、股东资信能力、风险点等，制定不同的调查事项或调查的程度，确定主要风险点和重点调查事项。律师要明确在进行尽职调查的过程中什么层次的资料和消息是重要的。“披露所有可能存在的重大风险”是一条重要的披露原则。2.5保密性原则律师应当严格遵守律师执业道德和执业规范，对调查中知晓的商业秘密、交易各方信息严格保密，并不得利用所知悉的商业秘密为律师本人、律师事务所及非委托方的任何第三方谋取利益。3.股权并购方式下的尽职调查3.1股权并购的定义股权并购是指投资者作为并购方通过与目标公司股东进行有关目标公司股东权益的交易，使投资者成为目标公司的控股股东的投资行为。交易标的是目标公司的股权，交易对方是目标公司的股东。3.2股权并购的具体操作方式包括但不限于：3.2.1股权受让投资者通过向目标公司的股东购买股权的方式，使自己成为目标公司的控股股东，从而实现对目标公司名下地产项目的开发建设权利。3.2.2增资扩股投资者通过向目标公司出资增加注册资本，从而成为目标公司新股东。3.2.3公司合并投资者自身或者子公司通过与目标公司合并，从而取得目标公司PAGE\*MERGEFORMAT14控制权。3.3股权并购方式下尽职调查的基本要求调查重点为拟收购的项目情况、目标公司债权债务情况及目标股权情况。以下列举之调查内容，具体调查者根据项目本身的特征，结合目标公司的性质、成立时间长短、内部治理结构健全程度、项目自身缺陷等情况进行相应取舍或添加。3.4股权并购方式下尽职调查的主要内容3.4.1目标企业设立与存续、经营情况的调查3.4.1.1主体资格、并购的授权与批准的审查包括：企业设立审批、申请文件及登记文档、营业执照、验资证明（报告），企业登记事项，历次变更、变动情况的合法合规性（尤其是股权变更情况），合并、分立、变更及重大改组、重大投资行为，年审情况及是否有影响目标企业合法存续的重大法律障碍（如吊销、注销），目标企业经营中依法应取得的资质、认证、特别许可等是否已合法取得及是否仍合法有效，本次并购交易是否已取得合法有效的授权和批准，如股东会、董事会国资部门（目标股权为国有股权）、商务部门（目标公司系外资公司）等是否履行了必要的内部和外部批准，对并购条件是否有限制性要求。3.4.1.2目标企业股权结构和股东出资、对外投资的审查包括：...
